国内外工程变更流程有哪些不同？

ONE

某房地产企业拍得的土地净价8亿元，另承担市政配套工程合同额2000万元同时作为土地出让合同金额组成部分，其应该缴纳的契税为多少？如果土地出让合同未包含上述市政建设配套，该费用在项目前期报批报建时缴纳，其应该缴纳的契税为多少？

TWO

按照《契税暂行条例实施细则》第九条：条例所称成交价格，指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，契税计税依据为合同确定的成交价格，即成交价=合同价。

第一种情形下，合同金额总价为8+0.2=8.2亿元，房地产企业以拍卖获得土地使用权，可认定合同形式为竞价出让。根据财税[2004]134号文《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》规定（下文简称134号文）：“以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。”该规定不违背细则中成交价=合同价的原则。由此，应该缴纳的契税为8.2亿元×3%=2460万元。

第二种情形下，合同金额为8亿元，契税是否按照合同金额计取呢？若合同形式采用协议出让，根据134号文规定：“以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益”。因此不能仅仅以合同表面金额作为不动产价格来计取契税，还需要了解市政建设配套费用是否属于土地出让金范畴，即该费用是否构成土地出让合同金额。一般来说，若在协议出让合同形式下，第二种情形下的市政建设配套费用在项目前期报批报建时收取，即该费用在获得土地出让权前发生，构成土地出让金合同金额，应当作为契税的计税基础。该规定仍然符合细则中成交价=合同价的原则。

FOUR

1、出让土地使用权时，市政配套费是否作为契税计税依据，以下要点应该重点把握：地方税局执行口径、合同具体形式、市政建设配套费收取的方式、节点与用途，如表2所示。

2、2020年8月11日，十三届全国人大常委会第二十一次会议11日表决通过《中华人民共和国契税法》，该法的发布标志着契税征收从暂行条例升级到法律层面，进一步推进了我国“税收法定”的进程。但就目前的情况来看，并未对于房地产开发成本有实质影响。