安“缮”广厦千万间 大庇天下“业主”俱欢颜

安“缮”广厦千万间  大庇天下“业主”俱欢颜

                        --------浅议烂尾续建项目

前言：

刚刚过去的2023年，对于地产业和建筑业而言，是不堪回首、极其艰难的一年，用“举步维艰”来形容一点也不为过。伴随着“房住不炒”政策的持续发力，后疫情时代市场交易的持续冷清和价格的不断走低，“百城二手住宅平均价格累计下跌3.53%，跌幅较2022年扩大2.76个百分点，目前已连续20个月环比下跌……”（中指研究院1月1日发布《百城价格指数报告》），加之众多地产头部企业如恒大集团、旭辉集团、宝能地产、奥园地产、阳光城地产等纷纷暴雷，而几乎是中国建筑业航向标的“南通建筑业”也惨遭全军覆没，诸多不利因素的叠加，导致全国各地的烂尾楼犹如雨后春笋一般，规模和体量呈现井喷式增长。作为占据家庭总资产70%的房产，一旦出现烂尾，将会引发一系列连锁反应，对整个国家的社会稳定和经济发展将会造成无法估量的后果。本文试着带大家一块了解烂尾工程的前世今生以及烂尾续建工程的相关要点。

一、烂尾楼现状

   烂尾楼是指由于各种原因导致房屋建设工程无法继续施工或完工的现象，通常停工一年以上就称为烂尾楼。

   先让我们看看全国烂尾楼“祖师爷”----广州澳洲山庄的情况。

作为排名第一的烂尾楼盘，广州澳洲山庄的烂尾历史可追溯至26年前。过万的业主面临着26年无家可归却还要辛苦还贷的悲惨遭遇，许多人头发都熬白了也没住上梦寐以求的新房。有些业主就在等待交房的过程中已经过世，所以业主大会每年还会举办专门的悼念仪式，来祭奠那些再也等不及的业主。

     恒大集团，前些年可谓是驰名天下，妇孺皆知，曾是中国最大的房地产企业之一，2017年和2018年曾蝉联中国房地产行业冠军。然则， 2021年惨遭暴雷，负债2万亿，据统计旗下烂尾楼数量高达162万套（引自《地产与商业》2023.11.10）。

……

不停刷爆网络的烂尾楼报道，让人感到既心寒又愤懑。

    下表显示的是2022年上半年全国50城烂尾楼规模及烂尾率统计表（引自网络），从表中可以看到，春城昆明排名第一，全市烂尾面积达到350万平方米，烂尾率高达10%，全国最多，相当于十栋楼就有一栋是烂尾的，触目惊心。

河南郑州被人戏谑为“烂尾楼之都”，从这个统计表中可窥见一斑，烂尾面积高达440万平米。

重庆无疑是最恐怖的城市，烂尾面积高达惊人的698万平方米，相当于重庆全市有50—100座万达广场规模的建筑都是烂尾状态，简直触目惊心。

由此可见，烂尾率最严重的城市大多来自于中西部省会和直辖市，规模都是非常庞大的，造成如此之多的烂尾楼，不单单受制于这些城市人口规模、经济发展和对住房的需求，最为关键的是这些城市住宅市场的扩展速度太快，步子迈得太大，加之后续资金不到位以及政策调控不得力等各种因素。

根据易居所发布的《2023年全国烂尾楼研究报告》显示，目前国内房地产项目的烂尾率在3.85%左右，总建筑面积约占2.31亿平方米。其中，二流城市的烂尾项目116个，占58%；三流城市的烂尾项目79个，占40%；就连各大一线城市，也有将近4%的烂尾率。

如此之多的烂尾楼，未来将何去何从，这是一个广受关注的社会问题。

二、烂尾楼成因

   纵观全国各地烂尾楼，其成因不外乎以下几个方面：

    1、资金链断裂：这是烂尾楼产生的最重要原因。楼盘建设一般都需大量资金的持续投入，一旦开发商无法按时获得足够的资金支持，就可能导致楼盘烂尾。在房价一日千里的年代，巨大的赚钱效应和资本逐利属性推着房地产开发商不停地买地---融资----开发，利用中国独特的预售制度不断将购房者的钱提前装入腰包里，再进入循环开发的畸形发展圈中，实现规模和体量的巨无霸。当企业管理和市场容量无法支撑规模效应带来的经济体量时，雪山崩塌是必然的。

2、土地使用权问题：楼盘建设往往需要购买土地使用权，如果开发商无法顺利取得土地使用权，尤其是未按政策法规要求限期缴纳足额的土地购买款时，就无法进行建设工作。土地使用权问题可能是由于政府政策变化、法律纠纷或者开发商流程办理等原因造成的。

3、市场需求不足：房地产行业有句名言“房价走势，长期看人口，中期看土地，短期看政策”。房价走势直接关乎到开发商投资和建设的积极性和推动力。中国过去二十多年房地产高速发展的历史，是中国城镇化历程的最好见证。但随着人口老龄化时代的到来，以及中国城镇化水平逐渐趋于饱和的背景下，当前整个市场的房子保有量已慢慢达到顶峰，地产行业高速发展的时代已经过去了，市场供需平衡将会成为未来相当长一段时间内房产调整和发展须必然遵循的客观规律。

   4、管理不善：楼盘建设是一项复杂的系统工程，需要统筹规划和高效管理，一旦开发商管理不善，无法有效控制工期、成本、质量、安全和营销等方面的问题，就可能导致工程烂尾。管理不善的原因可能是由于开发商缺乏经验、人员不足等造成的。

5、政策变化：楼盘开发建设严重依赖于政策，一旦在建造过程中发生政策变化，例如调整规划指标、修改土地使用权约定等，这些变化可能导致开发商停滞建设或调整建设计划。政策变化的原因可能是由于国家宏观政策的调整或城市发展的需要以及法律法规变化等因素造成的。

6、施工困难：将宏伟蓝图变成赏心悦目楼盘，这全依赖于大规模、长周期、多专业的施工协调和配合作业。施工期间若遇到地质问题、设计问题、技术难题或者材料供应不上、人员组织不力或者经济合同纠纷之类的问题，就可能导致工程暂停或停滞。

     7、环保限制：全球气温的持续上升，引发各国对气候问题的高度关注，双碳目标的制定和实施将会引致环保要求的不断升级加码，尤其是作为重灾区的建筑行业。如果楼盘建设不符合环保要求，可能会面临停工整改的风险。环保限制的原因可能是由于环保政策加强、居民投诉等因素造成的。

   8、自然灾害：自然灾害如地震、水灾、风灾、泥石流等突发事件可能导致楼盘建设无法正常推进，甚至需要重新规划、设计和施工。自然灾害属于不可抗力，但是通过前期的周翔调研和科学决策，可最大程度降低此类自然灾害对工程建筑的影响。

尽管楼盘烂尾的原因各异，但可以看出，资金问题、政策问题和市场问题是其主要原因之一。

三、烂尾楼解决之道

通常而言，烂尾楼的解决办法有以下两种：

其一为司法途径。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的相关规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，或者故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，或者故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的，而导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，包括银行、建筑商、买房人等各债权人可以向人民法院起诉开发商并申请财产保全，如果开发商还有其他财产的可以依法处置予以偿还，也可以通过拍卖的方式将项目转让给其他开发商，抵押贷款银行、被拖欠款项的建筑承包商以及买房人等可与受让开发商变更相关的手续,买房人可继续履行预购合同而不要求退房，而此时受让开发商无义务承担原开发商的违约责任。

其二为政府干预解决。《城市房地产开发经营管理条例》中规定“国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发经营活动的监督管理工作。县级以上人民政府负责土地管理工作的部门依照有关法律、行政法规的规定负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。”如果出现烂尾楼事件，相关部门可以进行行政性干预，以保障各类债权人的利益为原则，召开债权人会议，协商处理方案。可以通过税费优惠政策、限期自行处置、强制性代理处置、强制性拆除、托管续建、引入新开发商、融资盘活等方式更好的平息烂尾楼事件。

   无论哪一种途径，最根本的还是通过续建完成工程项目。对于续建而言，其存在的问题类型以及相应的解决措施可参考如下：

   1、施工许可证办理问题。

由于停工烂尾时间较长，施工许可证往往过期。根据有关法规“施工许可证有效期3个月。建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。”办理施工许可证需提供一系列资料，如土地使用证明文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、环评审批、合理用能审批、施工图设计文件审查备案书、施工中标通知书、经备案的工程监理合同和施工合同、质量监督和安全施工备案通知书、施工企业签署的已经具备施工条件意见书、建设资金证明等材料，这其中往往会存在建设方无法提供相关完整资料而导致迟迟无法办理的情况。无施工许可证，相当于不具备施工资格，会对项目工期和成本造成相当大的影响。

   针对这种情况，可尝试通过以下办法进行处理：

  ① 按办理施工许可证的资料清单要求，将当前能提供的资料全部提供到位；

  ② 针对无法提供的资料做详细的情况说明，盖续建单位公章；

  ③ 向政府主管部门申请，由政府牵头组织相关部门开专题会，明确处理意见，提供会议纪要；

  ④ 续建中标单位按要求开设农民工工资保证金专户，足额缴纳保证金，提供流程完成资料；

  ⑤ 建设单位持政府部门专题会会议纪要、施工企业农民工保证金专户开设及费用缴纳完成资料，向工程所在地行政审批局申请办理证件。

   2、办理竣工验收问题。

烂尾楼项目，因各种原因被迫中止施工，由于年代过久，世事变迁，前期已完工程相关的工程资料往往被丢失或者保持不完整，或者未及时完成相应的检测流程和验收流程，这会给续建工程完工后的整体竣工验收提供障碍，毕竟最终验收对象是整个项目，其涵盖内容既包含续建部分，也包含前期已完工部分。对于续建部分而言，严格按相关的规定要求完善相应的建设工程流程和工程资料，而对于前期已完工程而言，尤其是针对施工资料缺失或不符合工程建设质量标准、违规变更施工图设计文件等情况，可采取以下处理办法：

① 委托有资质的检测鉴定机构对房屋结构安全进行鉴定，出具《房屋质量安全鉴定报告》，鉴定不合格，则需按要求聘请专业、有资质的设计单位或加固单位出具结构加固方案，加固合格后方可开展后续工作，若采取加固方式仍无法满足结构安全要求，则需提报当地政府主管部门予以拆除；若鉴定合格，由工程所在地住房和城乡建设局依据鉴定报告结论出具房屋安全质量合格的说明材料，作为后续组织竣工验收和办理竣工备案登记的相关佐证资料；

② 对于专业工程验收，如消防工程，需聘请专业有资质的消防评估机构对烂尾续建项目的消防设施及消防安全进行评估鉴定，并出具《消防安全评估报告》，对于不合格的需按要求进行整改，整改合格后，持合格的《消防安全评估报告》，由政府行政主管部门依此提供《消防工程质量说明函》。

③ 续建建设单位持相关的鉴定报告和政府出具的质量合格说明函，按政府烂尾项目专题会议纪要要求流程，组织烂尾续建工程的竣工验收工作。

对于烂尾续建项目，可能还会涉及到用地手续不完善问题、跨宗地建设问题、欠缴土地出让金及相关税费问题、登记要件不齐全或缺失导致的不能办证问题、登记房屋与土地信息不一致问题、无法交付入住停工楼盘问题、逾期交房或擅自交付使用问题、开发建设主体失踪问题、涉法涉诉问题、违规销售楼盘问题以及其他复杂情况问题等等，针对此类各种错综复杂问题的解决办法，续建单位只需严格遵守政府针对烂尾项目问题楼盘的行动实施方案，从行政角度完善相关政策流程，以达到满足相关法律法规之要求。

四、烂尾楼续建项目要点

   对于烂尾续建项目，需要从以下几点予以把控：

  （一）行政管理

从行政管理角度，需重点关注以下几点：

1、施工许可证的办理问题。施工许可证是现场可开展施工活动的行政许可，如上文所述，烂尾项目往往存在因相关资料遗失问题而影响到续建工程施工许可证的及时办理。一旦无法正常推进，项目进度会严重受影响，表现在占道施工时的城管执法、危大工程施工时安监机构的叫停、夜间作业无法办理夜间施工许可等等，诸多行政部门的正常执法都会导致现场施工受阻，对于特殊重大项目，还会因公众的监督举报而备受舆论的压力。

2、竣工验收问题。烂尾续建工程需充分了解烂尾续建工程的前世今生，提前与参建各方以及政府相关部门商议竣工验收流程和方案，提前做好各项准备，为续建工程完工后的顺利竣工奠定基础。

（二）工期管理

  烂尾续建工程工期管理的核心在于合同外新增事项的工期顺延问题。合同商讨拟定期间制定工期时，需充分考虑到为满足最终竣备和交付要求时可能会增加的诸多合同外内容，这种工期风险需予以充分考虑，施工期间对于因合同外增加内容的工期顺延问题，需及时办理相关的手续，避免后期结算因工期问题造成纠纷和索赔。

  （三）质量管理

     由于烂尾项目中前期与后续续建工程分属不同施工主体，各自承担相应施工范围内的质量责任，对于施工质量存在交叉重叠或者存在前后关联或因果关系的区域，续建单位在进场时应做好相应的施工界面确定，并留存相应的影像资料，为后期质量问题的责任划分和质量保修责任的履行提供依据。

    烂尾续建工程中质量管控的重点在于因使用功能要求，需要对原已施工成型主体进行拆改时所涉及到的结构安全问题。参建单位绝不能因工期紧或嫌结构核算麻烦直接进行拆改，所有关乎到结构安全问题的拆改，必须报请专业有资质的设计单位进行结构核算，并出具相应的纸质版盖章结果意见书，方可实施拆改工作。

  （四）安全管理

    烂尾续建工程的安全问题，较之新建工程往往更复杂，更难以管控。作为续建工程施工单位，应充分掌握烂尾续建项目的安全特点的基础上，根据现场实际情况，制定专门的安全方案，尤其针对沿用原烂尾工程已有的大型机械设备和安全防护设施的情况，更需要慎之又慎。存在原基坑尚未回填的烂尾工程，基坑安全问题更应该高度重视，需充分考虑到基坑支护作为临时性设施的服务周期问题和失效问题，避免因安全管理认知问题导致重大安全事故的发生。安全警钟需时时常鸣。

结语：

    烂尾续建工程，事关百姓民生和社会稳定，是保障群众合法权益、提升城市形象、促进社会和谐稳定的政治任务，纵观全国各地出现的烂尾项目，无疑是繁荣中国、民族振兴、社会进步乐谱中不和谐的音符，给众多烂尾业主带来无尽的痛苦和焦虑，期待政府和社会各界共同努力，集中力量解决烂尾工程，让这些翘首以盼的烂尾业主能早日“俱新颜”。