“十四五”房地产怎么走？郭井立解析趋势与对策

“十四五”房地产怎么走？郭井立解析趋势与对策

郭井立 东方地产发展联盟

 “十四五”规划纲要，为我们描绘出建设社会主义现代化新征程的宏伟蓝图，也为房地产行业指明了发展方向。本文是郭院长及团队最新研究成果，共分三大部分，全文约12600字，分两期发表。

第一部分：“十四五”规划房地产关联内容五大要点。（已发表）第二部分：“十四五”规划房地产市场发展五大趋势。第三部分：“十四五”时期房地产企业应变五大维度。近期，郭井立院长受多地政府、房协邀请为有关部门管理人员、房地产企业高管，解读“十四五”发展规划中有关房地产的要点、发展趋势及企业应对策略，受到广泛好评。

郭井立

江苏东方地产研究院院长

中国房地产业协会产学研用分会副秘书长

专注房地产20多年的资深策划实战专家

本部分研究的核心问题：“十四五”规划纲要将会给房地产市场发展带来哪些影响？
一是新型城镇化发展为房地产带来机遇。二是坚持“房住不炒”的总原则。三是加快建立更加完备的住房制度体系。四是强调城市政府稳定楼市主体责任。五是新兴地产迅速崛起带来新机遇。点击链接：查看详细内容

本部分研究的核心问题：房地产市场今后一个阶段的发展将会有哪些机遇？

一是房地产市场仍有较大发展空间。二是房地产市场逐步建立长效机制。三是房价仍将在高位盘整缓慢上行。四是房地产市场发展方式显著转变。五是房地产开发运营模式不断变革创新。

一、房地产市场仍有较大发展空间

01新型城镇化发展拉动购房需求

“十四五”规划中提出：完善新型城镇化战略 提升城镇化发展质量：坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。“十四五”期间常住人口城镇化率将提高到65%，这意味着每年将有上千万人口进城。

目前我国城市化率61%，2025年我国城镇化率将会达到65%。1998年-2020年我国城镇化率年均增长率约1.5%。2021年-2025年我国城镇化率年均增长率约0.8%。综上分析：我国城镇化率总体增速放缓！
2021-2025年中国城镇化发展虽在降速，但仍处于较快发展周期，今后五年将有5000多万农村人口走进城市，这部分人将会形成强大的刚需购房群体。中国城市之间城镇化率的发展速度将会形成的明显差异，随着都市圈、经济带的发展，将会通过产业集聚实现人口增加。缺乏产业支撑的城市，人口也会呈现下降趋势。

■ 1998-2020-2025 我国城镇化率趋势图

02改善性住房的需求不断上升

随着我国经济的发展，居民收入的提高，中产阶层崛起，人们从“有房子住”到“住大房子”再到“住好房子”，对追求提升住房品质的需求在不断上升。未来我国经济将会进一步快速发展，人们对高品质住房的需求也将会不断的上升。购买改善性住房的群体主要以下三部分人构成：1、提高居住品质，购置环境更优、品质更好的房子。2、原居住小户型房，老旧小区，换品质更好的大户型房。3、购置具有康养度假等功能的环境优质区域的景区房。

■ 1998-2020物价指数与居民收入持续上涨

■ 1998-2020我国城市居民强大的住房需求

03性购房具有一定的需求

我国商品房除了需要严厉打击炒房者外，购房投资客占比也较大，据有关专业机构研究统计，目前我国一二线热点城市约占20%以上。毋庸置疑，商品房本身具有金融属性，资金需要寻找出路，投资房地产可以起到蓄水池作用，同时购房投资客的存量房，也可以进入市场用于出租房，这样可以解决部分人的租房需求。但然，投资购房必须和投机炒房划清界线，两者截然不同。投资购房是为了投资财产，长期持有。投机炒房是为了加价出售，必需严控严打。

04民居住呈现上升趋势的需求

“十四五”城镇化发展的本质是城市产业的发展，吸引大量的产业工人、农民工。我国每年都有800万~1000万的大学毕业生，大部分人都会留在城里。近几年有些城市出台许多优惠政策吸引人才。这部分外来人群因较长时间居住在某一城市，已经成为常住居民的主要群体之一，这部分群体被称之为“新市民”。其主要对象：外来务工、经商、创业人员，大学毕业生，引入人才等。“新市民”不断地增加，对住房的需求也在增加。目前解决的主要途径是当地政府、企业提供的人才公寓，蓝领公寓，白领公寓，长租房等。当然这部分群体也会有购买商品房的需求。

我们对未来居住需求趋势总体判断：住房稀缺时代已经过去，新型城镇化发展购房需求、改善性需求、投资性购房需求、新市民居住需求等四大需求仍将拉动房地产市场持续发展。但是，因城镇化增速放缓，城市常住居民住房巳基本得到满足。因此，我们认为未来全国商品房的销售量总体将会形成逐渐下行的趋势。

■ 1998-2020全国商品房销量统计表

二、房地产市场逐步建立长效机制

我国政府对房地产市场发展的总基调维稳，保持房地产市场平稳健康发展！加快建立房地产市场持续稳定发展的长效机制。

1、城市住房形成多元供应保障结构。

2、政府部门协同组合拳调控房地产市场。

3、坚持房住不炒的定位，遏制房价快速上涨，坚决打击投机炒房。

■ 国家调控政策主导房地产市场运行走势

三 、房价仍在高位盘整缓慢上行

商品房销售价格持续上涨的推手：土地价格，建安成本，M2增长，购买需求，供需关系，资产配置等因素。

1998年至2020年对比：房地产各项成本要素均上涨十倍以上，全国商品房销售量超过十倍，商品房销售价涨幅超过7倍。房地产价格的上涨是经济，金融，城镇化发展带动而形成的。今后房地产资产价格仍将会继续上涨，总体需求虽然有所下降，但仍然在较高的水平之上。因此我们判断：“十四五”时期商品房价格仍将在高位盘整缓慢上行。因此我们判断：“十四五”时期商品房价格仍将在高位盘整缓慢上行。

■ 1998-2020全国平均商品房销售价格走势图

■ 1998-2020全国M2增长值统计表

■ 房屋造价成本将会持续上升

四 、房地产市场发展方式显著转变

我国经济增长方式：高速增长向高质量增长转变。房地产发展方式：粗放型向集约化发展，数量型向高品质发展。我国房地产发展正在进入新周期！高品质引领人居发展：2021年是我国实施“十四五”规划的开局之年，“十四五”规划指出：我国经济已转向高质量发展阶段。房地产高质量发展，既是推动经济社会发展的需要，也是房地产业适应新变化的需要，更是满足人民群众对美好生活日益增长的需求。高品质宜居社区：是指具有良好的内外品质，科技与绿色赋能，人与自然之间有着和谐情怀，居住者收获幸福与生命，感受真挚的人居体验，受到尊重并享有美学意义的居住环境。房地产步入蝶变新时代高品质新兴地产蓬勃崛起引领未来房地产业新趋势！新兴地产是随着我国经济快速增长、科技不断进步、消费需术上升，传统地产迫切需要转型升级的大背景下，运应而生！我国房地产业的内在动力变化，供给侧改革，催生出房地产业变革的新物种：新兴地产！我们坚信：传统地产必然会被淘汰，高品质新兴地产必将主导市场！

新兴地产五大核心元素：1、新产业：多元地产领域，宜居宜业宜乐。

2、新科技：现代科技引领，绿色生态智造。
3新环境：
舒适优美健康，内外空间兼顾。

4、新人文：

传承历史文脉，融合时代精神。5、新金融：
金融资本运作，保障资金平稳。

新兴地产五大运营领域：新兴宜居地产、新兴商业地产、新兴产城地产、新兴颐养地产、新兴文旅地产。

■ 新兴宜居地产：新兴宜居地产核心要素：营造便捷、舒适、安全的居住空间。重视文化内涵，创设环境宜人，归属感强的社区文化生活模式。充分利用环境自然资源，运用绿色生态技术建筑，为人们提供健康、适用和高效的使用空间。构建社区的智慧环境，完善市政基础设施和公共服务设施配套，努力创建舒适化、智能化、生态化、绿色化、人文化的智慧宜居社区。

■ 新兴商业地产：互动性：城市商业、游憩业和旅游业有着高度互动性。

融合性：商品展示销售与智慧电商有着高度融合性。共生性：商业运营管理与智慧商业有着高度共生性。以文化游憩元素为特色，集“文、史、游、娱、商、办”为一体，形成购物、娱乐、餐饮、休闲、观光等一站式服务的新兴商业区域。  新兴商业注重满足各类消费者的需求与体验，能够为人们的生活提供更为方便、快捷和人性化的优质服务。■ 新兴产城地产：新兴产城地产核心要素：产业新城是我国城市经济发展的重要引擎，融合经济、金融、信息、贸易、生态、生产、生活、服务、教育、文化等多元功能，强化新城区域的产业与生活服务中心作用。同时，利用产业形成的基础，推进土地开发、交通建设、基础设施建设，形成人口聚集，配套发展公共服务，结合发展商业化服务，形成区域城镇化发展的整合，实现产城一体化发展。■ 新兴颐养地产：新兴颐养地产核心要素：颐养地产是结合养老这一社会主题和健康地产的商业概念所形成的一种新兴智慧颐养地产。颐养地产从总体规划、园林规划、建筑设计、装饰标准都必须适应老龄人群生活的需求。社区配套设施配备护理、医疗、康复、健康管理、文体活动、餐饮服务等设施，采用智能化的运营系统，建立专业化的管理团队，实现优良健康管家和品质服务的有机结合。努力创建生态化、科技化、专业化、智能化、资本化、产业化的新兴智慧颐养社区。 ■ 新兴文旅地产：新兴文旅地产核心要素：文化元素与旅游产品、旅游地产的融合。 旅游地产复合了旅游观光、休闲运动、商务会议、度假酒店、餐饮美食、养生养老等产业，通过物联网等智慧平台实行智能化导流与管理。新兴文化旅游地产的复合性正在形成一种新的趋势。 

五 、房地产运营模式不断变革创新

我国从上个世纪90年代开始“房改”，房地产市场逐步兴起，经历了30年的发展，目前已成为我国经济支柱型产业，是政府主要财政收入来源之一，是中国人最大的资产。

据初步统计，全国存量商品房住宅价值人民币超过300万亿，相当于我国三年GDP的总量。30年来我国房地产市场一路高歌猛进，房地产项目的运营模式也在不断地发生变化，大致经历了4个阶段：1.0阶段：造房销售。2.0阶段：策划营销。3.0阶段：全程运营策划。4.0阶段：全程整合策划运营。

新兴地产全程整合运营模式结合地块所处区域经济与文化的特征，本着持续发展的理念，整合优势资源，作出前瞻性的决策，并在项目开发过程中全盘运营，从而创造出适应新兴城镇化发展需求的新兴地产。

新兴地产整合策划运营大系统：市场调研系统、项目定位系统、规划设计系统、营销执行系统、营销策划系统、经营管理系统及金融网和互联网相融合。

六位一体全程整合运营体系：包含市场调研系统、项目定位系统、规划设计系统、营销策划系统、执行推广系统、运营管理系统等六大体系。

1、市场调研系统化调查研究是商业地产项目开发的基础。提供项目运作的依据， 要求科学、准确、完整，切不可浮于表面，专业人士参与调研分析。2、项目定位专业化定位决定新兴商业地产项目开发的发展目标，是一项系统工程，是项目的生命线。项目定位必须具有前瞻性、统领性、可操作性，可持续发展性。3、规划设计个性化规划设计概念策划是地产项目开发的灵魂，是项目的特色。 设计概念策划的作用：统领地产项目开发运营方向， 运作指导规划设计。4、营销策划特色化营销策划是研究项目推广的行动纲领，编制项目营销运作实施计划。依据企业开发目标、市场行情、政策法规、资金运作、工程进度等综合因素。5、营销执行目标化
营销执行是地产项目市场营销的必备要素。 要求具备完整性、规范性、可执行性。6、运营管理科学化
运营管理是新兴商业地产项目成功运营的重要保障，新兴地产最终是通过高超的运营管理，产生卓越的经济效益和社会效益。

本部分研究的核心问题：房地产企业如何能够追逐时代潮流顺势而为持续发展？

一是更换企业芯片变革升级。二是聚合优质赛道加速奋进。三是现代科技引领品质卓越。四是企业团队建设提升能量。五是融合内外资源协同作战。

一、更换企业芯片变革升级

新时代任何企业都必须创新发展，提升社会价值观，再造企业组织机制，发展合作共享经济等。同时也必须规避复制克隆，快速周转等不符合时宜的做法。

二、聚合优质赛道加速奋进

1、企业发展赛道（路径）选项：发挥自身优势及市场细分：企业、市场、赛道三者结合。

2、运营流程（模式）再造：研究产品线，营销双线，资本多元化，全方位运营。

三、现代科技引领品质卓越级

科技改变世界，科技改变生活，房地产项目高品质发展是必由之路。

高品质宜居社区六大系统要求：1、环境系统。2、工程系统。3、配套系统。4、健康系统。5、智能系统。6、服务系统。   

四、企业团队建设提升能量

1、团队格局：有情怀，有格局，有理想，有目标，有能力。2、团队精神：家国情怀，修身正德，探索创新，追求卓越！3、团队建设：企业内部团队融合外部团队，形成协同运作利益共享的联合舰队。4、团队能力：决策力，领导力，组织力，学习力，策划力，品牌力，营销力，行动力，管理力等。

五、融合内外资源协同作战

1、观点探讨：充分研究融合与整合，运营与运作两者之间的差别。2、融合房地产项目运营上下游生态系统相关合作企业，形成利益共同体。我们要运用互联网思维改变企业的运营模式，构建地产投资开发融合打天下的新模式，融合打天下的本质是：赋能：地产生态链合作企业相互赋予能量。聚力：整合地产生态链合作企业资源形成利益共同体。融创：融合创建地产运营新模式。共赢：实现生态链合作企业共同价值。