“十五五”期间，城市更新20万亿市场的机会拆解与落地指南

当城市发展从“增量扩张”迈入“存量提质”的关键阶段，城市更新浪潮正加速席卷全国。据业内测算，“十五五”期间城市更新市场总容量约20万亿元。其中老旧小区改造需投资8万亿元以上；城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元；地下管网升级投资约4万亿元，智慧管网改造占比将提升至30%；历史文脉保护投资约2万亿元（数据来源：中证鹏元评级）。这不仅是拉动经济增长的核心引擎，更暗藏着央国企、民企、中小企业等各类市场主体的分层机遇。

不同于以往“大拆大建”的粗放模式，如今的城市更新是覆盖老旧小区改造、地下管网升级、城中村转型、历史街区活化等多领域的系统性工程，其核心逻辑已从“空间改造”转向“机制重构与价值挖掘”。本文将结合权威数据、典型案例，深度拆解城市更新的市场机遇、实操路径与破局关键。

一、20万亿市场解构：四大细分赛道释放的增量

城市更新的20万亿市场并非均匀分布，而是呈现“核心赛道引领、多元场景补充”的清晰格局，其中四大细分领域的增量空间最为明确，成为企业布局的重点方向。

1. 老旧小区改造：8万亿级“黄金赛道”，需求刚性且持续

老旧小区改造以超8万亿元的规模占据城市更新市场核心地位，是确定性最强的细分领域。据住建部相关信息，1949-2000年间建成的城镇老旧小区面积约80亿平方米，涉及1-1.3亿户居民，按每平方米基础改造成本约1000元测算，仅基础改造投资就达8万亿元，若叠加加装电梯、智慧化升级等完善类项目，总投资规模将进一步扩大。目前全国需改造的老旧小区约25万个，涉及4800万户居民，2025年该领域市场占比达45%，预计2030年将进一步提升至52%，刚性需求持续释放。

更值得关注的是，“先体检、后更新”机制的推行，让隐蔽工程、智能安防、绿色节能等配套需求持续释放。以上海某民营施工企业为例，其聚焦加装电梯这一“小而美”赛道，年签约量达12个，通过应收账款保理解决资金周转问题，实现快速盈利，印证了细分场景的潜力。

2. 地下管网与城中村改造：9万亿级“补短板”机遇

地下管网升级与城中村改造合计贡献约6.5万亿元增量，其中地下管网升级投资约4万亿元（智慧管网改造占比将提升至30%），城中村及危旧房改造总投资约2.5万亿元。地下管网作为城市“生命线”，是政策重点扶持领域，2026年地方专项债对其补贴比例高达70%，但申报需提供管网现状检测报告作为核心审核依据；同时可对接超长期特别国债等政策性资金，融资成本低至2.8%。

城中村改造则聚焦核心城市的存量空间重构，单项目体量多在50亿元以上，适合具备全链条整合能力的企业参与。例如，广州通过设立2000亿元城市更新母基金，采用“政府劣后+社会资本优先”结构，撬动海量社会资本参与城中村改造，实现政企双赢。

3. 历史街区活化与完整社区：2万亿级“精细化”蓝海

历史文脉保护、完整社区建设等其他领域合计约2万亿元市场空间，核心机遇在于“文化赋能+场景运营”。成都玉林东路通过挖掘“老成都记忆”，以墙绘艺术再现市井场景，同步升级业态，既留住烟火气，又带动客流量大幅增长；苏州十全街则建立“非遗活化清单”，将苏绣、评弹等文化元素嵌入潮流商业，实现历史与现代的交融，改造后沿线店铺营业额普遍提升30%以上。类似成都少城片区通过“微更新”保留历史文脉，吸引文创企业入驻，租金收益亦提升30%，印证了细分场景的运营价值。

二、主体机会分层：央国企、民企、中小企业各擅其长

城市更新的万亿市场并非头部企业的“独角戏”，而是形成了“分层竞争、互补共赢”的格局，不同类型企业均可找到适配的切入点。

1. 央国企：掌控全链条话语权，主打“大项目+政策性资金”

央国企凭借资金实力、资源整合能力和全链条服务优势，成为20万亿市场的“主力军”，重点抢占三大机会：一是投资规模大、周期长的综合性项目，如城中村改造、EOD（生态环境导向开发）、TOD（交通导向开发）等复合业态，以中国建筑为例，2025年上半年城市更新项目新签合同额1600余亿元，同比增长10%，规模化增长趋势显著；二是公益性强的基础设施项目，如地下管网、防洪排涝工程，可对接中央预算内投资、超长期特别国债等政策性资金，显著降低融资成本；三是标杆性历史街区活化项目，凭借品牌信誉承接文化保护与商业运营一体化任务，打造区域样板。

2. 地方城市更新集团：本土“主力军”，承接区域核心项目

伴随市场升温，一批专业化地方城市更新集团加速崛起，成为连接政府与市场的关键纽带。目前全国已涌现出22家省级及重点城市专属平台，以上海城市更新建设发展有限公司、广州建筑城市更新集团为代表，覆盖武汉、南京、厦门等核心节点城市。

这些集团整合本地土地、资金、政策资源，聚焦片区综合开发、存量资产盘活等核心任务，承接了超60%的区域重点项目，与央企形成“全国统筹+本地深耕”的互补格局，是地方城市更新的核心实施载体。

3. 民企：深耕细分赛道，挖掘“差异化红利”

民企以“灵活高效”为核心竞争力，在20万亿市场中占据超40%份额，重点聚焦四大细分机会：一是加装电梯、局部修缮等“短平快”项目，投资少、周期短（6-12个月），适合快速周转；二是智慧社区与数字化运营，如智能监控、能耗管理系统，贵阳太平路改造中，民企提供的数字化监测方案使运营成本降低20%，这类技术服务型企业毛利率可达30%以上；三是绿色节能领域，如光伏屋顶、环保涂料、装配式构件，契合低碳政策导向，市场需求持续增长；四是社区商业运营，完整社区建设催生的“一老一小”服务、生鲜零售等场景，为民企提供长期运营收益来源。江苏某市民营企业自筹超10亿元，将工业遗存改造为科技文创园与文旅街区，2023年实现全口径税收1510万元，出租率超90%，印证了民企在细分领域的盈利潜力。

4. 中小企业：聚焦配套环节，分享“产业链红利”

中小企业无需直面头部企业竞争，可深耕产业链上下游配套环节，把握三大机会：一是建材与设备供应，如防水材料、模块化电梯、智能水电表，仅天津南开区广开街道142万㎡老旧小区基础改造，就产生9.7-13.5亿元建材需求，全国范围需求更为庞大，具备区域服务网络的中小企业可快速响应本地项目；二是专业技术服务，如BIM管线建模、检测验收、规划设计，上海杨浦区改造中，中小企业提供的BIM技术服务有效减少返工，成为施工企业的重要合作伙伴；三是劳务与局部施工分包，城中村改造、管网升级等项目的分散施工环节，为中小企业提供大量分包机会，门槛低、回款稳定。

三、资金渠道全景：六大路径破解20万亿融资难题

城市更新项目的落地，关键在于构建“政府引导+市场主导+创新工具”的多元资金体系。目前六大资金渠道已形成合力，为项目落地提供充足“燃料”。

1. 中央财政资金：“种子资金”引导方向

中央财政资金作为引导性资金，重点支持公益性项目，目前已安排超4700亿元支持城市更新，其中包含城市更新专项、示范城市奖补资金等，35个示范城市最高可获12亿元定额补助，资金精准投向危旧住房改造、社区服务设施建设等领域，为项目落地提供“第一推动力”。

2. 地方专项债：核心保障资金，补贴力度大

地方专项债是城市更新的核心保障资金，2025年新增专项债额度中明确20%用于城市更新项目，2026年针对城市更新的专项债申报热度持续攀升，其中老旧小区改造补贴最高达总投资的30%（需提供区县级配套文件支撑），地下管网改造补贴比例高达70%（需提供管网现状检测报告）。申报需满足收益覆盖倍数≥1.2的要求，适合有稳定现金流的项目，如杭州某区城中村改造项目，就获批25亿元专项债券资金，通过土地出让与商业运营收入实现资金平衡。

3. 政策性金融工具：降低前期资金压力

政策性银行借款、超长期特别国债等工具，重点支持地下管网、防洪排涝等基建补短板项目，贷款期限可延长至15年，最低资本金比例最高下调5个百分点，有效降低项目前期资金压力。

4. 社会资本：撬动增量资金，创新合作模式

社会资本通过“政府引导+社会资本参与”模式入场，广州、深圳等城市设立的城市更新母基金，采用“劣后+优先”结构，吸引大量社会资本跟进；“XOD+PPP”模式成为重要路径，通过生态修复、交通建设带动土地增值，反哺项目投资，实现政企双赢。

5. 创新融资工具：打通退出通道，解决周转难题

REITs（不动产投资信托基金）成为长期投资的核心退出通道，目前已试点将城市更新项目纳入REITs融资范围，某直辖市副中心城市更新REITs募资超150亿元，为社会资本提供稳定退出路径；应收账款保理、供应链金融则有效解决中小企业资金周转难题，保障产业链顺畅运行。

6. 企业自有资金：撬动杠杆，放大收益

央国企及地方城市更新集团凭借低融资成本优势，投入自有资金作为项目资本金，撬动银行贷款，形成“30%自有资金+70%贷款”的经典杠杆模式，放大投资收益。

四、实操难点与破局关键：从“愿改”到“能改”的落地指南

尽管市场机遇巨大，但城市更新项目仍面临政策适配性不足、利益协调难、落地效率低等“三不”难题，破解这些痛点是把握机会的核心。

1. 政策破题：因城施策，优化审批流程

针对既有政策与更新模式不适配的问题，需因地制宜优化政策体系。北京市构建“1+N+X”政策体系，累计出台50余项支持政策，明确危旧楼改建的政府补贴标准和房屋性质；成都市通过“一事一议”方式，灵活处理历史遗留项目的审批难题，如君平街项目通过专项特批，解决了改建房屋面积不满足现行标准的问题，确保项目顺利推进。

2. 利益协调：构建“多方共担”的资金机制

破解“居民不想出、社会资本不愿投、政府吃不消”的困境，关键在于建立“谁受益，谁出资”的可持续机制。北京市马家堡路68号院项目中，总投资4385.30万元，政府补助1111.49万元（占比25%），居民出资2419.51万元（占比55%），产权单位出资854.30万元（占比20%），通过多元共担实现成本平衡；同时，通过明确改造后产权归属，提升居民资产价值，增强其出资意愿。广东某市更探索“容积率转移”模式，将老旧厂区改造容积率指标转移至商业区，提升开发收益，吸引社会资本参与，破解资金平衡难题。

3. 效率提升：引入专业力量，创新施工技术

项目落地难的核心原因之一是缺乏专业统筹，可通过引入第三方机构协助沟通协调，避免因审批流程繁琐错失政策优惠。施工方面，采用模块化建筑技术可大幅提升效率，北京市桦皮厂胡同8号楼项目采用MIC模块化集成建筑技术，3个月内完成完工，缩短70%工期，减少75%建筑废弃物，同时降低居民周转成本。

五、未来展望：20万亿市场的长期逻辑与布局建议

城市更新的20万亿盛宴，本质是城市发展模式的转型，也是建筑业从“施工导向”到“运营导向”的价值重构。预计“十五五”前三年（2026-2028年）将迎来投资高峰，年复合增长率保持在15%以上，长期机遇明确。

对于企业而言，布局城市更新需把握三大核心逻辑：央国企需强化全链条整合能力，聚焦重大项目与政策性资金对接；地方城市更新集团要深耕本土资源，做好政府与市场的桥梁；民企需聚焦细分赛道，建立技术或运营壁垒；中小企业则应立足产业链配套，精准对接本地需求。

这场万亿级变革，不仅关乎城市面貌的焕新，更关乎企业的转型升级。唯有找准定位、顺势而为，才能在存量时代的竞争中抢占先机，共享城市更新的发展红利。